Der Maklervertrag

von Rechtsanwalt Rainer Ihde

1. Allgemein

Die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie (Grundstück, Wohnungseigentum, gewerbliche Immobilien) aber auch die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages wird in vielen Fällen durch einen professionellen Immobilienmakler vermittelt. Der Grundstücks- oder Wohnungseigentümer, der den Verkauf seiner Immobilie beabsichtigt, tritt an den Makler heran und erteilt ihm den Auftrag, einen Kaufinteressenten zu vermitteln, mit dem Ziel, mit diesem einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Aber auch Kaufinteressenten wenden sich vielfach an den Immobilienmakler, mit dem Auftrag, ein bestimmtes Objekt zwecks Abschluss eines Kaufvertrages nachzuweisen.

Die Grundlage dieser Vermittlungsgeschäfte ist der Maklervertrag. Der notarielle Kaufvertrag ist die Grundlage für die Vereinbarungen zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. Beide Verträge sind rechtlich selbstständig und völlig unabhängig voneinander.

Dennoch ergibt sich in der Praxis zwischen Verkäufer und Kaufinteressent, Makler und Notar eine Verbindung auf der Basis der gemeinsamen professionellen Vorbereitung, des wechselseitigen Informationsaustausches und der Betreuung und Beratung bis zum endgültigen Abschluss des Kaufvertrages. Die zwischen Kunde und Makler vereinbarte Vergütung ist die Maklerprovision (Courtage). Der am Ende der erfolgreichen Tätigkeit des Maklers stehende Immobilienkaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

Grundsätzlich ist für die Wirksamkeit des Maklervertrages keine Schriftform erforderlich, § 126 Abs. 1 BGB. Ein Schriftformerfordernis kann sich jedoch beispielsweise aus § 11 Nr. 1 MABV ergeben, wonach der Makler seinen Kunden schriftlich über wesentliche Einzelheiten des Vertrages (Provision, Laufzeit) zu informieren hat. Auch eine notarielle Beurkundungspflicht kann in Betracht kommen gemäß § 311b Abs. 1 BGB, nämlich dann, wenn ein Grundstückseigentümer sich gegenüber dem Makler verpflichtet, sein Grundstück zu festgelegten Bedingungen an von diesen beigebrachten Interessenten zu verkaufen (BGH Urt. 01.07.1970 – IV ZR 1178/68 NJW 1970, 1915) oder wenn im umgekehrten Fall der Käufer eine Verpflichtung gegenüber dem Makler eingeht, ein von ihm nachgewiesenes Grundstück zu erwerben.

Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verkäufer für den Fall, dass er seine Verkaufsabsicht aufgibt, sich zur Zahlung eines bestimmten Betrages an den Makler verpflichtet (BGH Urt. V. 18.12.1970 IV ZR 1155/68, NJW 1971, 557; Urt. V. 25.4.1973 –IV ZR 80/72, WM 1973, 816). Auch Zahlungsversprechen, die der Kaufinteressent gegenüber dem Makler abgibt, für den Fall, dass er den Erwerb des vom Makler nachgewiesenen Objekts verweigert oder die Erwerbsabsicht aufgibt, können dem Formzwang unterliegen. In der Praxis empfiehlt sich deshalb, zur Vermeidung von Unklarheiten auf jeden Fall einen schriftlichen Maklervertrag abzuschließen und auch zu prüfen, ob nach Art und Umfang der Vereinbarungen zwischen Makler und Kunde zur Wirksamkeit des Vertrages nicht darüber hinaus auch notarielle Beurkundung erforderlich sein könnte.

2. Der Makler-Alleinauftrag

In der Praxis kommt dem „Makler-Alleinauftrag“ (Maklerdienstvertrag, § 652 BGB) die wesentlichste Bedeutung zu.

 
Bei diesem Alleinauftrag sind zwei Varianten möglich:

• der einfache Alleinvertrag, bei dem lediglich die Einschaltung eines weiteren Maklers verboten ist
• oder der erweiterte Alleinvertrag, bei welchem der Abschluss eines Kaufvertrages ohne Zuziehung des Maklers verboten ist. In diesem Fall muss der Kunde auch Interessenten, die direkt an ihn herantreten, an den Makler verweisen.

 
Die durch den Makler-Alleinauftrag entstehende Bindung des Kunden an einen bestimmten Makler darf jedoch nicht auf unangemessen lange Zeit ausgedehnt werden. Es ist deshalb unbedingt darauf zu achten, eine entsprechende Befristung vertraglich zu vereinbaren. Diese Befristung ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben und der allgemeinen Verkehrsüblichkeit unter Berücksichtigung der Umstände des einzelnen Falles zu ermitteln. Aus wichtigem Grund (z.B. Untätigkeit des Maklers) kann dennoch auch während der Bindungsfrist gekündigt werden.
 

3. Der Provisionsanspruch des Maklers

Der Anspruch auf Erhalt der Provision unterliegt bestimmten Voraussetzungen:

• der Makler muss die im Vertrag festgelegte, auf den Abschluss eines Kaufvertrages ausgerichtete Tätigkeit entfaltet haben,
• der Hauptvertrag (die notarielle Beurkundung) muss wirksam zustande gekommen sein,
• zwischen Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages muss ein kausaler Zusammenhang bestehen.

 
Für die Feststellung der ausgeführten Tätigkeit des Maklers ist von erheblicher Bedeutung, wie die Tätigkeit im Maklervertrag beschrieben wurde. War vereinbart, dass der Makler nur den Nachweis der Vertragsgelegenheit vermitteln soll, entsteht der Provisionsanspruch schon durch die Möglichkeit des Kunden, den Nachweis der Vertragsgelegenheit zu nutzen.

War der Makler ausdrücklich mit der Vermittlung beauftragt, entsteht für ihn nur für den Nachweis einer Vertragsgelegenheit noch kein Provisionsanspruch. Der Hauptvertrag (notarielle Kaufvertrag) muss wirksam sein. Ist er wegen eines Formmangels, § 125 BGB oder Sittenwidrigkeit, § 138 Abs. 1 BGB nichtig, kann der Makler keine Provision verlangen. Der Provisionsanspruch besteht in der Regel auch noch nicht, so lange der notarielle Kaufvertrag schwebend unwirksam ist. Dies ist in der Praxis häufig dann der Fall, wenn der Kaufvertrag genehmigungsbedürftig ist und die Genehmigung noch nicht erteilt wurde.

Treten die Parteien von einem wirksam geschlossenen Kaufvertrag zurück, berührt dies in der Regel die mit Abschluss des Kaufvertrages fällig gewordene Provision des Maklers hingegen nicht. Anders kann sich allerdings ein von vornherein vertraglich vereinbartes befristetes Rücktrittsrecht auf die Entstehung des Provisionsanspruches auswirken. Nach der Rechtsprechung entsteht hier der Provisionsanspruch, wie bei der aufschiebenden Bedingung, erst mit Ablauf der vereinbarten Frist.

4. Provision und Umsatzsteuer

In der Vereinbarung über die Provision sollte der Makler die Umsatzsteuer ausdrücklich erwähnen, wenn er sie erstattet verlangen will. Ansonsten wird sich durch Auslegung häufig ergeben, dass die vereinbarte Summe dem Zahlbetrag inklusive Umsatzsteuer darstellt.

5. Verjährung

Die Verjährungsfrist für die Provisionsforderung ergibt sich aus § 195 BGB. Sie beträgt drei Jahre.

Ansprechpartner:

- Rainer Ihde

---